En la ciudad de Buenos Aires se construyen más viviendas que nunca, pero la población no crece. Mientras la oferta habitacional aumentó un 15% del 2010 al 2022, la cantidad de habitantes apenas subió un 6,7% en el mismo período, según el informe de Terres, una plataforma inmobiliaria especializada en terrenos.

El dato sintetiza una contradicción cada vez más evidente. Aunque en la Ciudad las construcciones no se frenaron, demográficamente hay un estancamiento. El informe resume la paradoja en una frase: el problema no es la escasez, sino la desalineación.

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Esa brecha se refleja en un indicador contundente: el 13,8% de las viviendas de la Ciudad están deshabitadas, más del doble del nivel considerado técnicamente saludable (entre 5% y 6%).

¿Por qué hay más casas pero no más gente?

El fenómeno, que implica el aumento de la construcción, se da por una combinación de cuatro factores estructurales que vienen consolidándose desde hace décadas.

1. Demolición y reconstrucción

Muchas de las construcciones nuevas no suman habitantes, sino que se da un reemplazo estilístico sin aumento de densidad poblacional. Se demuelen edificios antiguos para dar lugar a unidades más modernas, muchas veces compuestas por monoambientes o departamentos orientados a la inversión.

Según datos relevados por Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode, el 48% de las parcelas de la CABA tiene más de 80 años, e incluso hay barrios en los que estos números son más altos:

San Telmo: 79%Retiro: 72%San Nicolás: 70%

Este fenómeno explica la compra, demolición y reconstrucción que se está viviendo. Lucía Bellocchio, Founder & CEO de Trend Smart Cities, lo explica como “reemplazo morfológico sin crecimiento demográfico”.

2. Hogares cada vez más chicos

El tamaño promedio del hogar porteño cayó de 4,5 personas a mediados del siglo XX a 2,6 en la actualidad, según datos del último censo de 2022. Esto implica que se necesitan más viviendas para alojar a la misma cantidad de población.

De esta manera, se produce una demanda de tipologías diferentes: más unidades pero hogares más chicos. “Una parte significativa de la construcción a estrenar no genera nuevos habitantes: compensa la fragmentación de los que ya están”, resumen en el estudio.

3. Más ingresos más metros cuadrados

En los sectores de mayores ingresos, la demanda de metros cuadrados por habitante es cada vez mayor. Esto impulsa la construcción, pero no necesariamente el crecimiento poblacional.

“Parte del nuevo stock responde a hogares con mayor poder adquisitivo que consumen más superficie por persona, se producen más metros cuadrados por habitante, pero no hay más habitantes”, explica Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de UNSAM.

4. Los inmuebles como activos financieros

El mercado inmobiliario también cumple una función financiera: la construcción y las compras no siempre son para vivir, sino que se utilizan como resguardo de valor o inversión. Esto explica, en parte, el aumento de unidades vacías.

El mapa de la desigualdad

Aunque la Ciudad se mantiene estable en la cantidad de habitantes, el comportamiento no es homogéneo entre barrios. “En términos técnicos, CABA podría crecer. En términos urbanos reales, no puede crecer igual en todos lados”, coincide Federico Poore, consultor en temas urbanos.

Algunas zonas registran un crecimiento sostenido. En la Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez) la cantidad de habitantes creció un 14,6% entre 2010 y 2022. También crecieron Villa Urquiza y Caballito, que registraron un aumento del 18%. Al igual que la Comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano) que aumentaron en un 9,4%.

En contraste, otros barrios perdieron habitantes incluso al haber sumado viviendas. Uno de los casos es el de la Comuna 7 (Flores y Parque Chacabuco) que perdió 3759 habitantes y sumó 12.400 unidades funcionales.

La dinámica también se relaciona con la calidad urbana. Barrios como Palermo, Belgrano y Recoleta, con mejor acceso a servicios, espacios verdes e infraestructura, presentan mayores niveles de densificación. En cambio, zonas como Villa Lugano, Mataderos o Liniers muestran menor desarrollo relativo. “El crecimiento no es solo físico: es también aspiracional”, señala Bryn.

En este sentido, Micaela Alcalde, arquitecta y urbanista, consultora urbana e inmobiliaria, explica que hay zonas que no están “convalidando el mercado de desarrollo pudiendo tener más oferta”. Esto posiblemente suceda por la calidad de los servicios, como las escuelas y los espacios verdes.

La ciudad que se debería estar construyendo

Los datos demográficos sirven para identificar el tipo de inmueble que necesita la población:

El 35,7% de los hogares porteños es unipersonalEl 40% no tiene hijosEl 23% de la población tiene más de 60 años

En esta línea, aunque estos datos deberían moldear lo que se construye, no siempre sucede. Es decir, que el mercado no responde a la demanda habitacional integral, sino a la demanda solvente y financieramente eficiente, resume Tomé y agrega que el desarrollo inmobiliario se orienta a lo que funciona mejor como activo financiero, no a lo que optimiza la estructura poblacional.

En un contexto sin financiamiento hipotecario de largo plazo, el comprador deja de ser la familia promedio y pasa a ser el inversor con liquidez, afirma el especialista.

A pesar de este escenario y de las dificultades que conlleva, los especialistas coinciden en que la capacidad poblacional real de la Ciudad se encuentra entre cuatro y cinco millones de habitantes.

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Para avanzar en esa dirección, identifican tres condiciones clave:

Acceso al crédito y el rol del Estado: fomentar el acceso a la vivienda para la clase media y para los sectores que hoy quedan fuera del mercado.Desarrollo territorial equilibrado: la Ciudad tiene infraestructura “subutilizada” que le permitiría alojar más población. Con el modelo de proximidad se busca que las personas vivan en la urbe —más cerca del trabajo y de los servicios— y no en el conurbano, que implica más distancia y costos elevados de infraestructura y transporte. “Bajo ese enfoque, la densidad no es un problema sino una herramienta“, detalla Bellocchio.Nuevas tipologías de viviendas: salir del modelo de “monoambiente para inversión” y construir lo que las familias reales demandan, es decir departamentos con terrazas o tipologías intermedias tipo PH. “Si la mayor parte del desarrollo apunta a unidades chicas como inversión, la ciudad puede crecer en edificios, pero no necesariamente en habitantes“, agrega Bryn. Microcentro: la excepción a la norma

La zona del microcentro porteño merece un análisis aparte. A pesar de contar con excelente conectividad e infraestructura consolidada, no logra atraer población residente.

Para Poore, la explicación radica en la falta de políticas públicas específicas: “Dejar al privado como único motor del desarrollo profundiza las desigualdades. Los incentivos a privados son insuficientes para reactivar áreas deprimidas.

En resumen, el crecimiento de la oferta inmobiliaria no garantiza crecimiento de la población. “El verdadero punto es entender qué combinación de transformación, reglas de juego y condiciones de acceso podría cambiar eso”, concluyen desde Terres.